Warum erwarten Käufer, dass Verkäufer kleinere Probleme (und mehr) in einem Hausinspektionsbericht beheben?

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Je detaillierter die Hausinspektion ist, desto mehr Punkte tauchen als potenzielle Probleme auf. (iStock)

VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 23. Juni 2021 um 6:00 Uhr EDT VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 23. Juni 2021 um 6:00 Uhr EDT

Q: Warum haben so viele Käufer, Agenten und Inspektoren den Eindruck, dass Hausinspektionen darauf ausgelegt sind, eine Liste kleinerer Probleme zu erstellen, von denen sie erwarten, dass sie von den Verkäufern vor der Schließung behoben werden?

Nach meinem Verständnis dienen Inspektionen gemäß der Standardsprache für Immobilienverträge lediglich der Gewährleistung der Bewohnbarkeit, d. h. der Integrität der Struktur und wichtiger Systeme wie Sanitär-, Elektro- und Klimaanlagen.

Wäre der Verkäufer berechtigt, das ernsthafte Geld einzubehalten, wenn ein Käufer aufgrund einer Inspektion von einem Vertrag zurücktritt, die keine so großen Probleme ergab, sondern lediglich die angebliche Notwendigkeit kleiner Reparaturen, die der Verkäufer zum vereinbarten Verkaufspreis nicht zu leisten bereit war? ?

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ZU: Gute Frage. Das gleiche haben wir uns schon oft gefragt.

Als Sam seine Karriere als Immobilienanwalt begann, schien es, als ob sich Käufer darauf konzentrierten, sicherzustellen, dass Dinge, die tatsächlich kaputt waren, von einem Verkäufer repariert wurden. Jetzt scheint es, dass Käufer Verkäufer oft bitten, nicht nur Dinge zu reparieren, die kaputt sind, sondern auch, dass viele Artikel (wie Geräte) neu sind.

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Vor 40 Jahren waren professionelle Hausinspektionen anders als das, was Käufer heute erleben. Damals ging ein Hausinspektor mit einer Checkliste durch ein Haus und bemerkte Dinge, die mit der Immobilie nicht stimmten. Am Ende der Inspektion würde der Hausinspektor dem Käufer den Bericht übergeben und eine Durchschrift davon aufbewahren. (Ja, damals verwendeten die Inspektoren Durchschreibpapier für ihre Berichte.)

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Die Inspektoren verwendeten keine Infrarotkameras, Digitalkameras, Feuchtigkeitssensoren, Radondetektoren, bleibasierten Farbdetektoren oder andere ähnliche Testgeräte. Diese Technologien gab es nicht. Die Inspektoren nutzten einfach ihre Augen und ihre jahrelange Erfahrung, um potenzielle Probleme einzuschätzen.

Während Hausinspektoren immer noch ihre Augen und jahrelange Erfahrung nutzen, profitieren sie (und ihre Kunden) auch von neuen Technologien, die sie bei ihren Hausinspektionen unterstützen. Heutzutage liefern die meisten Heiminspektoren am Ende der Inspektion keinen Bericht. Stattdessen gehen sie zurück in ihre Büros und erstellen einen Bericht voller Notizen, Qualifikationen, Beobachtungen, Bildern und sogar Videos. Viele der Berichte, die Sam in seiner Praxis sieht, sind sehr detailliert und für Hauskäufer hilfreich.

Aber je detaillierter die Inspektion, desto mehr Punkte tauchen als potenzielle Probleme auf. Im typischen Inspektionsbericht können Dutzende von Mängeln festgestellt werden. Der Käufer muss dann entscheiden, was er mit diesen Informationen macht. Einige Immobilienverträge können die Hausinspektionsklausel auf größere mechanische Probleme beschränken und insbesondere kosmetische oder sogar routinemäßige Gegenstände von der Hausinspektion ausschließen. Dennoch verlangen Hauskäufer häufig, dass der Verkäufer alle Punkte des Berichts repariert oder eine Bargutschrift für die Mängel des Hauses ausstellt.

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Wir wissen nicht, warum Käufer das Recht haben, nach all diesen Artikeln zu fragen. Wenn Hauskäufer den Hausinspektionsbericht erhalten und alle möglichen oder tatsächlichen Probleme der Immobilie erkennen, denken sie vielleicht, dass sich der Verkäufer um all diese Probleme kümmern sollte. Es ist auch möglich, dass das jahrelange Anschauen von Fernsehsendungen über den Kauf von Immobilien und die Renovierung von Häusern den Zuschauern eine unrealistische Vorstellung davon vermittelt hat, wie perfekt oder wie neu ihre neue Immobilie sein sollte.

Wie bei vielen Dingen im Immobilienbereich denken wir auch, dass diese Themen marktgetrieben sind. Da der Wohnungsmarkt an Fahrt aufgenommen hat, stimmen Verkäufer weniger wahrscheinlich zu, die im Inspektionsbericht aufgeführten Gegenstände zu reparieren, wenn mehrere andere Käufer bereit sind, das Haus im Istzustand zu kaufen.

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Wenn Käufer wissen, dass Verkäufer mehrere Angebote haben, werden viele Käufer ihre Anfrage auf nur wesentliche Mängel in einem Haus beschränken oder die Hausinspektion ganz abschaffen.

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Was können Käufer und Verkäufer in Zukunft erwarten? Nun, wenn Käufer auf einem Online-Marktplatz nach einem Gebrauchtwagen oder einem gebrauchten Artikel suchen, bezahlen sie entweder den Artikel im Zustand, in dem er sich befindet, nehmen einen Pass oder verlangen einen reduzierten Preis aufgrund des Zustands. Bei Wohnimmobilientransaktionen verhandeln Käufer in der Regel einen Preis für das Haus und besichtigen dann das Haus. Dieses Szenario bietet Käufern die Möglichkeit, sich nach emotional belastenden Preisverhandlungen abzukühlen, das Haus noch einmal zu betrachten und dann aufgrund des Inspektionsberichts Anfragen an den Verkäufer zu stellen.

Sam ist der Ansicht, dass die Käufer, sobald der Inspektionsbericht vorliegt, sich berechtigt fühlen, zu verlangen, dass alle aufgeführten Artikel repariert oder ersetzt werden. Und er hat festgestellt, dass es den Käufern egal ist, ob der Artikel im Bericht als defekt oder über seine Nutzungsdauer hinaus vermerkt ist. Die Käufer wollen einfach einziehen und müssen sich um keine Fragen rund um das Eigenheim kümmern. (Dies ist auch der Grund, warum bestehende Hausgarantien in den letzten ein oder zwei Jahrzehnten zu einem viel größeren Geschäft geworden sind.)

Erstkäufer von Eigenheimen sind oft die drängendsten darauf, dass Inspektionsberichtspunkte behoben werden, vielleicht weil es jeden Cent braucht, um Häuser zu den heute höheren Preisen kaufen zu können. Sam sieht viele Zweit- und Drittkäufer, die bereit sind, die kleinen Dinge loszulassen und sich auf die großen Dinge zu konzentrieren. Aber im Laufe der Jahre hat er festgestellt, dass auch erfahrenere oder ältere Käufer von den Verkäufern verlangen, selbst kleinste Gegenstände zu reparieren und eine Gutschrift für ältere Geräte und Einrichtungsgegenstände wünschen, die von den Prüfern als über ihre Nutzungsdauer hinaus festgestellt wurden.

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Ich zahle all dieses Geld und verdiene eine neue Einstellung, die schwer zu schlucken ist.

Die einzige Möglichkeit, diese Einstellung zu ändern, besteht darin, dass Verkäufer sich einfach weigern, eine der von Käufern angeforderten Reparaturen durchzuführen, ihre Verträge stornieren und zum nächsten Käufer übergehen. Dieser Pushback findet in den heißesten Märkten statt. Aber am Ende des Tages sind die meisten Märkte nicht so heiß, und die meisten Verkäufer wollen einfach nur schließen und sind bereit, ein bisschen weiter zu verhandeln, um das Geschäft abzuschließen.

Wir gehen davon aus, dass Käufer eine Inspektion bezahlen könnten, bevor sie den Preis verhandeln, aber die meisten Käufer wären nicht bereit, die Kosten für mehrere Inspektionen zu tragen. Der Status quo bedeutet also, dass Käufer, Verkäufer, Makler und Immobilienanwälte (in Staaten, die sie verwenden) vorerst weiterhin über Inspektionsgegenstände verhandeln.

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Was das Einbehalten des ernsthaften Geldes betrifft, so haben die Käufer, solange die Inspektion in die Eventualitätsfrist fällt, das Recht, vom Geschäft zurückzutreten, wenn sie und die Verkäufer keine Einigung über Inspektionsartikel erzielen, und nehmen ihr ernsthaftes Geld mit. Nach Ablauf der Eventualitätsfrist kann der Verkäufer je nach Vertragssprache technisch in der Lage sein, das ernsthafte Geld zu behalten.

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Als abschließender Gedanke: Wenn bei der Inspektion ein echtes Problem aufgedeckt wird, das der Verkäufer nicht beheben möchte (z. was letztendlich die Wahrnehmung der Immobilie und den Preis, der letztendlich gezahlt wird, verändern kann.

Ilyce Glink ist der Autor von 100 Fragen, die sich jeder Erstkäufer von Eigenheimen stellen sollte (Vierte Ausgabe). Sie ist auch die Geschäftsführerin von Best Money Moves, einer App, die Arbeitgeber ihren Mitarbeitern zur Verfügung stellen, um finanziellen Stress zu messen und zu reduzieren. Samuel J. Tamkin ist ein in Chicago ansässiger Immobilienanwalt. Kontaktieren Sie sie über ihre Website, ThinkGlink.com .

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