Eine Todesfallurkunde kann eine Alternative zu einer lebenden Treuhand sein, um Ihr Zuhause Ihren Kindern zu überlassen

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Wenn es in Ihrem Bundesstaat verfügbar ist, würde eine Übertragung auf die Todesurkunde dazu führen, dass das Eigentum am Haus ab Ihrem Tod im Wesentlichen von Ihnen auf Ihre Töchter übertragen wird. Diese Art von Dokument hat Nachteile, da es statisch ist, was bedeutet, dass sich Dinge in Ihrem Leben ändern können und Sie möglicherweise Änderungen am Dokument vornehmen möchten, dies jedoch ein ganz neues Dokument erfordern würde. (David Paul Morris/Bloomberg-Nachrichten)

VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 12. April 2021 um 6:00 Uhr EDT VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 12. April 2021 um 6:00 Uhr EDT

Q : Ich habe eine Frage zur Übertragung meiner Wohnung auf meine Kinder. Ich habe ein Haus, das ich meinen Töchtern testamentarisch hinterlassen möchte. Mir ist klar, dass dieser Weg eine Nachlassprüfung bedeutet, die sowohl zeitaufwändig als auch teuer ist. Ich bin mir auch bewusst, dass eine lebende Stiftung es mir ermöglichen würde, das Eigentum am Haus ohne Nachlass auf meine Kinder zu übertragen.

Das Haus ist jedoch alles, was ich besitze, daher macht es für mich keinen Sinn, eine Treuhand zu gründen. Ich fragte mich, was der beste Weg wäre, das Haus meinen Töchtern zu überlassen, um den Nachlassprozess zu vermeiden.

ZU : Wir freuen uns, dass Sie vorausdenken und planen. Aus rechtlicher Sicht besitzen Sie Ihr Haus und Ihr Haus steht auf Ihren Namen. Wenn Sie sterben, steht das Haus noch in Ihrem Namen in den Grundbüchern, in denen sich das Haus befindet. Das Grundbuchamt wird den Namen des Eigentümers nicht ändern, nur weil Sie gestorben sind; sie benötigen ein rechtliches Verfahren, um den Besitz von Ihrem Namen auf den Namen Ihrer Töchter zu ändern.

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Der typische Weg, sich um diese Eigentumsübertragung zu kümmern, besteht darin, ein Nachlassverfahren zu eröffnen. Das Nachlassgericht ist dazu da, bei der Verfügung über das Eigentum von Verstorbenen zu helfen. Wenn Sie mit einem Testament sterben, wird das Nachlassverfahren es ermöglichen, dass die im Testament genannten Eigenschaften auf den Namen der benannten Personen enden. Wenn Sie ohne Testament sterben, bestimmen die Gesetze in Ihrem Bundesstaat, wer mit Ihrem Eigentum enden soll. Am Ende des Nachlassverfahrens würde das Eigentum an Ihrem Haus auf die neuen Eigentümer übertragen und im Nachlassverfahren würde ein Dokument beim Grundbuchamt eingereicht, das diesen Eigentümerwechsel zeigt.

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Sie haben erwähnt, dass Nachlass teuer sein kann. Das stimmt. Der Prozess kann involviert sein, und das bedeutet normalerweise, dass Sie einen Anwalt beauftragen, der Ihren Nachlass ziemlich stark in Rechnung stellt. Der Nachlassanwalt muss Dokumente beim Gericht einreichen, um den Nachlass zu eröffnen, das Nachlassgericht muss eine Person als Hauptperson für den Verkauf der Immobilien des Nachlasses akzeptieren und Sie müssen eine endgültige Abrechnung gegenüber dem Gericht vornehmen was passiert ist, um das Anwesen zu schließen.

Wenn Sie in Ihrer Situation nur über diese eine Immobilie verfügen, könnten Sie viel Zeit und Geld aufwenden, um einfach das Eigentum von Ihrem Namen auf den Namen Ihrer Töchter zu übertragen. Die andere Option, die Sie anscheinend komplett verworfen haben, wäre, eine einfache Treuhandgesellschaft zu gründen, die heute Ihr Eigentum besitzt. Sie würden den Trust erstellen und den Titel des Hauses von Ihrem Namen in den Trust übertragen. Nach Ihrem Tod würde das Eigentum im Trust verbleiben. Das Treuhanddokument würde Ihre Töchter als Nachfolge-Treuhänder und Begünstigte des Trusts benennen und sie würden automatisch das Eigentum besitzen. Trusts können flexibel und einfach zu öffnen sein.

Die dritte Option könnte darin bestehen, eine Überweisung auf die Todesurkunde einzureichen. Wenn es in Ihrem Bundesstaat verfügbar ist, würde eine Übertragung auf die Todesurkunde dazu führen, dass das Eigentum am Haus ab Ihrem Tod im Wesentlichen von Ihnen auf Ihre Töchter übertragen wird. Diese Art von Dokument hat Nachteile, da es statisch ist, was bedeutet, dass sich Dinge in Ihrem Leben ändern können und Sie möglicherweise Änderungen am Dokument vornehmen möchten, dies jedoch ein ganz neues Dokument erfordern würde.

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Außerdem mögen einige Titelgesellschaften diese Dokumente nicht, da der Prozess der Übertragung von Sterbeurkunden kein echter und erprobter Prozess ist. Diese Unternehmen fragen sich, welche Auswirkungen Insolvenzen, Pfandrechte und andere Eigentumsrechte auf die Einreichung der Dokumente haben und welche Auswirkungen sie möglicherweise auf die Wirksamkeit des Dokuments zu einem späteren Zeitpunkt haben.

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Eine vierte Option, die wir nicht so sehr mögen, besteht darin, Ihre Kinder als Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht bei Ihnen zu platzieren. Nach Ihrem Tod werden Ihre Töchter die alleinigen Eigentümer des Hauses. Diese Übertragung hat jedoch Konsequenzen für die Bundeseinkommensteuer. Ihre Töchter würden durch Schenkung Eigentümer des Hauses werden, wenn Sie sie auf Titel setzen.

Wenn sie das Haus verkaufen, müssen sie möglicherweise Einkommensteuern auf die Gewinne aus dem Verkauf des Hauses zahlen. Wenn sie das Haus testamentarisch oder treuhänderisch erben, erben sie das Eigentum zu seinem Wert, wenn Sie sterben. Sagen Sie, das Haus ist zum Zeitpunkt Ihres Todes 250.000 US-Dollar wert, und sie verkaufen es für 250.000 US-Dollar; Ihre Töchter würden den Verkauf nicht versteuern.

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Wenn Sie sie jetzt dem Titel hinzufügen, wird die Steuerfrage leider komplizierter. Es genügt zu sagen, dass, wenn Sie die Immobilie vor vielen Jahren fast umsonst gekauft haben, sie möglicherweise eine erhebliche Steuer zahlen müssen, wenn sie das Haus nach Ihrem Tod für 250.000 US-Dollar verkaufen. Wenn Sie das Haus jetzt für 250.000 US-Dollar gekauft haben und sie es für 250.000 US-Dollar verkaufen, müssen sie sich keine Sorgen um die Zahlung von Steuern machen, da beim Verkauf keine Gewinne erzielt werden.

Ein Anwalt für Nachlassplanung kann Sie durch jede dieser Optionen mit ihren wahrscheinlichen kurz- und langfristigen Ausgaben führen und Ihnen bei der Entscheidung helfen, welchen Weg Sie einschlagen sollen.

Viel Glück und lass uns wissen, wofür du dich entscheidest.

Ilyce Glink ist der Autor von 100 Fragen, die sich jeder Erstkäufer stellen sollte (4. Auflage). Sie ist auch CEO von Best Money Moves, einer App, die Arbeitgeber ihren Mitarbeitern zur Verfügung stellen, um finanziellen Stress zu messen und zu reduzieren. Samuel J. Tamkin ist ein in Chicago ansässiger Immobilienanwalt. Kontaktieren Sie sie über ihre Website, bestmoneymoves.com .

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