Sollten Sie ein professionelles Gutachten einholen, bevor Sie Ihr Haus auf den Markt bringen?

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Die Preisfindung für ein Inserat ist eine der schwierigsten – und vielleicht wichtigsten – Aufgaben bei Wohnimmobilien.

Verkäufer können in beide Richtungen falsch liegen: Wenn der Angebotspreis zu niedrig ist, können die Verkäufer am Ende Geld auf dem Tisch lassen; ist er zu hoch, erschließen sie nicht die richtige zielgruppe, verlieren viel zeit und verkaufen sich dann möglicherweise noch günstiger.

Manchmal können sich Verkäufer und Makler nicht auf einen Preis einigen. Und selbst wenn dies der Fall ist, suchen die Verkäufer möglicherweise nach einer objektiven Methode, um ihre Nummer zu bestätigen. Deshalb fragen uns unsere Listing-Kunden häufig, ob es sinnvoll ist, vor der Vermarktung des Hauses ein Wertgutachten einzuholen. Aber sollten Sie?

Nun, es hängt von Ihren Gründen ab.

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(Fotoillustration von Catarina Bannier)

Chris Connors ist ein unabhängiger Gutachter aus Bethesda, den ich vor Jahren kennengelernt habe, als er für eine große Kreditgenossenschaft arbeitete, und er wird oft von potenziellen Verkäufern eingestellt. Normalerweise kämen die Eigentümer zu ihm, weil sie mit mehreren verschiedenen Maklern gesprochen und von ihnen sehr unterschiedliche Preisvorschläge bekommen haben, sagte er.

Vor ein paar Tagen sagte Connors, er habe eine Bewertung eines Hauses abgeschlossen, in dem der Verkäufer zuvor zwei Immobilienmakler interviewt hatte. Der erste schlug einen Angebotspreis von etwa 800.000 US-Dollar vor, der zweite lag näher bei 1,1 Millionen US-Dollar.

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Der Verkäufer war ziemlich wütend auf mich, sagte Connors, als mein Bericht die erste Schätzung bestätigte und ich ihm sagte, der andere wollte nur das Angebot haben.

In solchen Fällen, genau wie in Situationen mit eingeschränktem Service oder zum Verkauf durch den Eigentümer, kann eine umfassende professionelle Bewertung ein wichtiger Realitätscheck sein. Das gleiche könnte für Käufer gelten, die nicht von einem Agenten vertreten werden und sicherstellen müssen, dass sie nicht zu viel bezahlen.

In den meisten anderen Szenarien kann ich jedoch keine Bewertung vor der Listung empfehlen. Tatsächlich kann es für den Verkäufer nur eine Geldverschwendung sein. Hier ist der Grund:

●Es gibt keine objektive Bewertung . Meine erfahrene Kollegin Bonnie Roberts-Burke, die früher Vorlizenzierungskurse unterrichtete, erinnerte mich an die Lehrbuchdefinition eines Gutachtens: Es ist eine Meinung von Wert. Das sagt es ziemlich genau. Es gibt viele Möglichkeiten, Techniken und Entscheidungen, die Gutachtern zur Verfügung stehen, um diese Meinung mit Fakten zu untermauern, aber es ist eher eine Kunst als eine Wissenschaft. Selbst der erfahrenste Gutachter wird zugeben, dass es oft ein Bauchgefühl gibt, das sich nicht quantifizieren lässt. Stellen Sie drei Gutachter ein und Sie erhalten drei verschiedene Werte. Es ist nicht der Gutachter, der bestimmt, wofür das Haus verkauft wird, sagte Bonnie. es ist der markt.

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In entfernten Vororten mit großen, neueren Wohngebieten (und Dutzenden ähnlicher Häuser) ist es einfacher, objektiv zu sein, insbesondere wenn in den letzten Monaten ähnliche Verkäufe zu verzeichnen waren. In einem Ort wie D.C. und seinen Vororten ist der Wohnungsbestand jedoch älter und kein Haus, kein Block oder kein Viertel gleicht dem anderen – und auch nicht leicht zu vergleichen.

●Ihr Agent könnte genauso gut oder manchmal sogar besser abschneiden . In der Regel haben sie Zugriff auf dieselben Informationen (vergleichbare Umsätze, MLS-Daten, Steuerunterlagen), die der Gutachter verwendet. Aber sie kennen möglicherweise auch ihre spezielle Marktnische besser und waren möglicherweise sogar in den Comps vertreten. Ihre schriftliche Analyse mag nicht so strukturiert und einheitlich sein, aber sie wird ein breiteres Netz werfen und mehr Gewicht auf die umgebenden Marktbedingungen legen.

Die Verlangsamung des Marktes hat die Dinge nicht einfacher gemacht. Der Lagerbestand ist frustrierend niedrig. Wenn es in letzter Zeit nur wenige Verkäufe gab, von denen man Hinweise erhalten konnte, ist es weder für Ihren Makler noch für einen Gutachter schwer vorherzusagen, was ein Käufer zu zahlen bereit sein könnte.

●Den Käufern wird es egal sein . Sie möchten, dass ihr Makler die vergleichbaren Verkäufe sowie die spezifischen Qualitäten und Merkmale des Hauses und der Nachbarschaft analysiert. Ein vom Verkäufer eingeholtes Wertgutachten wird oft als sinnlos und voreingenommen angesehen, sei es noch so solide und fundiert.

Chad Loube von der First Place Bank in Rockville erklärte mir kürzlich, dass ihn immer mehr Käufer nach den Namen vertrauenswürdiger Gutachter fragen, noch bevor sie ein Angebot für ein Haus abgegeben haben. Dies geschieht manchmal, wenn die Käufer eine Eskalationsklausel in einer Situation mit mehreren Angeboten in Betracht ziehen. Selbst wenn sie bereit sind, für den Ort, in den sie sich verliebt haben, viel mehr Geld zu zahlen, hat es keinen Sinn, dies zu Papier zu bringen, nur um das Geschäft viele Wochen später aufgrund einer niedrigen Bewertung zu zerbrechen.

● Der Kreditgeber des Käufers wird auch nicht an Ihrer Bewertung interessiert sein. Sie werden immer ihre eigenen bestellen, entweder weil sie sich schützen müssen und nur einer Handvoll bewährter Gutachter vertrauen oder weil es erforderlich ist, die Hypothek anschließend an Investoren (oder die Regierung) verkaufbar zu machen. Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass ein vom Verkäufer bestelltes Gutachten dem Käufer diesen Schritt erspart.

Es gebe keinen Mehrwert, eine Bewertung vor der Börsennotierung zu haben, sagte Billy Kinberg, Kreditsachbearbeiter von Wells Fargo, weil sie nicht viel vorhersagt. Für ihn ist der Vertragspreis ein viel besserer Hinweis auf den wahren Wert, da er widerspiegelt, was zwei Parteien auf einem freien Markt vereinbart haben. Und genau dieses Puzzleteil steht dem Gutachter erst nach Vertragsunterzeichnung zur Verfügung.

Im aktuellen Hypothekenklima sind die von Kreditgebern vorgeschriebenen Bewertungen ein Hauptgrund dafür, dass Transaktionen nicht abgeschlossen werden. Vor fünf Jahren waren sie noch fast eine Formalität; Heute können sie der entscheidende Faktor dafür sein, ob der Umzug zustande kommt oder nicht.

●Wir befinden uns mitten in einem sich schnell verändernden Markt . Wenn Sie jetzt eine Bewertung erhalten, ist diese möglicherweise bereits vollständig veraltet, wenn Ihr Haus tatsächlich verkauft wird. Die Umwälzungen der letzten Jahre haben gezeigt, dass neue Vergütungen, neue Regierungspolitiken oder höhere Zinsen das Bild sehr schnell ändern können.

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Die Quintessenz ist, wenn Sie glauben, dass Ihr Makler völlig falsch liegt, was er oder sie für Ihr Haus hält, oder wenn Sie ganz ohne Makler verkaufen, dann holen Sie auf jeden Fall eine Bewertung ein.

Andernfalls halten Sie Ihr Scheckheft fest und überlassen Sie es den Käufern, ihre Bewertung zu erhalten.

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Catarina Bannier ist Immobilienmaklerin bei Evers & Co. und Bloggerin bei DC Hauskatze .