Umkehrhypotheken: Leser teilen ihre Erfahrungen

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Nehmen Sie sich Zeit, um die Probleme im Zusammenhang mit einer umgekehrten Hypothek vollständig zu durchdenken. (Traumzeit/TNS)

VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 2. Juni 2021 um 6:00 Uhr EDT VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 2. Juni 2021 um 6:00 Uhr EDT

Es gibt bestimmte Immobilienthemen, die bei unseren Lesern auf ziemlich viel Aufregung und Interesse zu stoßen scheinen. Eine davon ist eine umgekehrte Hypothek.

Eine umgekehrte Hypothek ermöglicht es Hausbesitzern ab 62 Jahren, ihr Eigenheimkapital entweder in eine einmalige Pauschalsumme oder in regelmäßige Zahlungen umzuwandeln, die zur Sanierung der Immobilie oder für Reisen oder sogar als Ergänzung zur Sozialversicherung oder anderen Alterseinkommen verwendet werden können. Manchmal wird eine umgekehrte Hypothek verwendet, um eine traditionelle Hypothek zu eliminieren und den Cashflow für den Hausbesitzer freizugeben.

Im Gegensatz zu einer traditionellen Hypothek, bei der Sie regelmäßige monatliche Zahlungen leisten, um das Darlehen über einen bestimmten Zeitraum abzubezahlen, erfordert eine umgekehrte Hypothek keine monatlichen Zahlungen. Der fällige Betrag steigt mit der Zeit an und wird vollständig abbezahlt, wenn das Haus verkauft wird oder der Eigentümer nicht mehr ganztägig dort wohnt.

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Unser kürzlich erschienener Artikel über umgekehrte Hypotheken hat sicherlich die Aufmerksamkeit unserer Leser auf sich gezogen. Wir möchten einige ihrer Kommentare teilen (die aus Gründen der Klarheit und Länge bearbeitet wurden):

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Kommentar : Vor ein paar Jahren hätte ich mit meiner Frau fast eine umgekehrte Hypothek bekommen. Die Sache, die uns davon abhielt, war, dass ich eine niedrige Kreditwürdigkeit hatte und der Geldbetrag, auf den wir in der Kreditlinie zugreifen konnten, erbärmlich war. Teuer war es auch: Nur wenn der Immobilienmarkt brennt, bleibt den Erben nach 15 Jahren noch ein Hauswert übrig. Wir konnten buchstäblich niemanden finden, von fünf finanzkundigen Leuten, mit denen wir gesprochen haben, die positiv über umgekehrte Hypotheken sprechen würden. In manchen Kreisen gelten diejenigen, die umgekehrte Hypotheken erhalten, als arm.

Ich denke, Finanzberater, die mit Kunden arbeiten, die kurz vor dem Ruhestand stehen, sollten sie dringend ermutigen, eine Refinanzierung zu erhalten, bevor sie aufhören zu arbeiten (und das Einkommen verlieren). Dies würde den Druck vermeiden, eine umgekehrte Hypothek aufzunehmen und ihre Kunden in eine stärkere finanzielle Position zu bringen. Das haben wir letztendlich getan.

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Dies ist eine abwegige Idee (aus vielen Gründen), aber im Vergleich zu einer umgekehrten Hypothek kann es besser sein, einen Job lange genug anzunehmen, um sich für eine Refinanzierung zu qualifizieren (wenn Ihre Gesundheit dies zulässt).

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Kommentar : Ich habe mir eine umgekehrte Hypothek angesehen, die im Fernsehen beworben wurde. Ich habe die CD von dieser Firma per Post erhalten.

Die CD war nur Werbung, ohne Einzelheiten oder Details über umgekehrte Hypotheken und nichts über Finanzen, Dollar-Darlehensbeträge und Kosten. Ich musste sie anrufen, um die Details zu erfahren. Am Telefon sagte ich ihnen, dass ich eine umgekehrte Hypothek auf mein Haus wünsche, die auf etwa 200.000 Dollar geschätzt wird.

Ich habe ihnen auch mitgeteilt, dass ich 68 Jahre alt bin, dass mein FICO-Kredit-Score 810 ist und ich das Haus vollständig besitze, ohne dass eine Hypothek aussteht. Sie sagten mir, dass das maximale Darlehen, das sie geben, 50 Prozent des Wertes meines Hauses beträgt, oder etwa 100.000 US-Dollar. Sie teilten mir auch mit, dass die Kosten für den Erhalt des Darlehens etwa 15.000 US-Dollar betragen würden. Daher wäre der Nettobetrag, den ich aus einer Reverse-Hypothek von 100.000 US-Dollar erhalten würde, 85.000 US-Dollar.

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Mit dem höheren Zinssatz und der enormen Vorabgebühr fand ich die umgekehrte Hypothek von ihnen absolut lächerlich.

Unsere Stellungnahme : Nun, diese beiden Leser haben keine guten Erfahrungen mit umgekehrten Hypotheken gemacht. Wie bereits erwähnt, sind umgekehrte Hypotheken nicht jedermanns Sache. Tatsächlich sind sie möglicherweise nur eine Option für diejenigen, die jetzt aus irgendeinem Grund Bargeld benötigen.

Es gibt drei Arten von umgekehrten Hypotheken : Einzweck-, Eigen- und Eigenheim-Umwandlungshypotheken (HECM).

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  • Einzweck-Umkehrhypotheken , die in einigen Gebieten von Regierungsbehörden und gemeinnützigen Organisationen angeboten werden, sind die kostengünstigste Option, aber die Verwendung der Mittel ist eingeschränkt.
  • Angebot von Privatunternehmen Eigene umgekehrte Hypotheken , die von unseren Lesern erkundet zu sein scheinen. Diese sind in der Regel teurer, und der Betrag, den Sie erhalten, basiert auf einer komplizierten Formel, die eine Vielzahl von Faktoren bewertet, darunter Ihr aktuelles Eigenheimkapital und Ihr Alter (und das Ihres Ehepartners).
  • HECM-Umkehrhypotheken sind bundeseinheitlich versichert, unterstützt durch das Amt für Wohnungswesen und Stadtentwicklung, und die Ihnen mit den Mitteln keine Grenzen setzen.

Wie unser Leser mit dem 200.000-Dollar-Haus feststellte, sind ältere Hausbesitzer, die noch angestellt sind, möglicherweise viel besser dran, eine Refinanzierung durchzuführen oder sogar ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie aufzunehmen, bevor sie aufhören zu arbeiten. Bei einem Kredit von 100.000 US-Dollar von einem herkömmlichen Kreditgeber könnte dieser Leser zwischen 2.000 und 3.000 US-Dollar an Abschlusskosten für eine Refinanzierung ausgeben. In einigen Situationen kann der Kreditgeber einen etwas höheren Zinssatz vorsehen, aber die Abschlusskosten auf null senken. Am Ende, wenn sich der Hausbesitzer für eine Refinanzierung in Höhe von 100.000 USD qualifiziert, würde dieser Hausbesitzer 100.000 USD auf der Bank haben, ohne dass er die Abschlusskosten bezahlt hat.

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Bei einer herkömmlichen Hypothek muss der Hausbesitzer jedoch während der Laufzeit des Darlehens monatliche Hypothekenzahlungen in Höhe von Tilgung und Zinsen an den Kreditgeber leisten. Eine umgekehrte Hypothek erfordert nur, dass Hausbesitzer ihre Immobiliensteuern zahlen. Wenn also der Cashflow alles ist, kann eine traditionelle Hypothek schwierig sein.

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Für viele ältere Hausbesitzer ist ihr Eigenheim der größte Teil ihres Nettovermögens. Ein Erbe zu hinterlassen ist ein wichtiges Ziel, und oft ist das Haus das einzige Gut, das sie ihren Kindern hinterlassen können. Eine umgekehrte Hypothek zu erhalten, wird einen erheblichen Teil des Eigenheimkapitals aufzehren, möglicherweise sogar alles, je nachdem, wie lange die Eigentümer nach der Aufnahme der umgekehrten Hypothek leben.

Wie unser zweiter Leser erwähnte, würde er am Ende 85.000 US-Dollar in bar im Voraus haben und es nie zurückzahlen müssen. Aber wenn er lange genug lebt, wird seine Familie wahrscheinlich nichts bekommen, da das Darlehen das Eigenkapital des Hauses aufzehren würde und die umgekehrte Hypothekengesellschaft das Haus verkaufen würde, um die ihnen geschuldeten Schulden zu begleichen.

Das sind unglaublich schwierige und teure Entscheidungen. Während Reverse-Hypotheken-Werbespots von Schauspielern präsentiert werden, die vertraut, freundlich und vielleicht sogar beruhigend sind, nehmen Sie sich Zeit, die mit einer Reverse-Hypotheken verbundenen Probleme gründlich durchzudenken, bevor Sie auf der gestrichelten Linie unterschreiben.

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Ilyce Glink ist der Autor von 100 Fragen, die sich jeder Erstkäufer stellen sollte (4. Auflage). Sie ist auch CEO von Best Money Moves, einer App, die Arbeitgeber ihren Mitarbeitern zur Verfügung stellen, um finanziellen Stress zu messen und zu reduzieren. Samuel J. Tamkin ist ein in Chicago ansässiger Immobilienanwalt. Kontaktieren Sie sie über ihre Website, bestmoneymoves.com .

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