„Recasting“ ist neben der Refinanzierung eine weitere Möglichkeit, Geld bei Ihrer Hypothek zu sparen

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In der Regel zahlen Hausbesitzer einen Pauschalbetrag, um ihren Kreditsaldo zu reduzieren, wenn sie ihren Kreditgeber bitten, das Darlehen neu zu gießen. Die monatlichen Zahlungen werden basierend auf dem neuen niedrigeren Saldo neu berechnet, wodurch die Zahlungen reduziert werden. (iStock)

VonMichele Lerner 24. März 2021 um 5:30 Uhr EDT VonMichele Lerner 24. März 2021 um 5:30 Uhr EDT

Die niedrigen Hypothekenzinsen im letzten Jahr haben zu einem Anstieg der Refinanzierungsaktivität geführt, aber eine Refinanzierung ist nicht die einzige Möglichkeit, Ihre Hypothekenzahlung zu reduzieren.

Die Neufassung Ihres Darlehens ist zwar seltener als eine Refinanzierung, ermöglicht Ihnen jedoch, Ihre Hypothekenbedingungen, einschließlich Ihres Zinssatzes und der Dauer des Darlehens, einzuhalten. In der Regel zahlen Hausbesitzer einen Pauschalbetrag, um ihren Kreditsaldo zu reduzieren, wenn sie ihren Kreditgeber bitten, das Darlehen neu zu gießen. Die monatlichen Zahlungen werden basierend auf dem neuen niedrigeren Saldo neu berechnet, wodurch die Zahlungen reduziert werden.

Eine Neufassung unterscheidet sich stark von einer Refinanzierung, sagt Matt Weaver, Vizepräsident von Cross Country Mortgage in Boca Raton, Florida. Normalerweise fallen für die Neufassung Ihres Darlehens keine oder nur geringe Kosten an. Ihr Zinssatz ändert sich nicht und Ihr Fälligkeitsdatum ändert sich nicht. Wenn es sich bei Ihrem Darlehen um ein 30-jähriges Festzinsdarlehen handelt, handelt es sich immer noch um ein 30-jähriges Festzinsdarlehen. Die einzigen Dinge, die sich ändern, sind Ihr Kontostand und Ihre monatliche Zahlung.

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Wenn Sie beispielsweise einen Kreditsaldo von 400.000 US-Dollar haben und 75.000 US-Dollar zahlen, um den Kapitalbetrag zu reduzieren, wandeln Sie Ihr Darlehen in einen Kredit mit einem Saldo von 325.000 US-Dollar um. Die monatlichen Zahlungen bei einem Zinssatz von 3,0 Prozent für ein 30-jähriges Festzinsdarlehen würden von 1.686 US-Dollar auf 1.370 US-Dollar sinken.

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Weaver sagt, dass Neufassungen aufgrund des umkämpften Wohnungsmarktes jetzt beliebt sind.

Viele Leute entscheiden sich für den Kauf eines Eigenheims, bevor sie ihr derzeitiges Eigenheim verkaufen, und müssen ein Angebot ohne jegliche Eventualitäten machen, sagt Weaver. Solange sie sich für einen Kredit mit höheren monatlichen Raten qualifizieren können, können sie planen, eine niedrigere Anzahlung zu leisten und ihr Darlehen mit dem Erlös aus dem Verkauf ihres Hauses nach dem Kauf ihres neuen Hauses umzugestalten.

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Zum Beispiel, sagt Weaver, ziehen viele seiner Kreditnehmer von New York nach Florida.

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Wenn sie in Florida ein Haus im Wert von 600.000 US-Dollar kaufen, möchten sie möglicherweise eine Anzahlung von 200.000 US-Dollar leisten und sich zunächst 400.000 US-Dollar leihen, sagt Weaver. Wenn dann ihr Haus in New York verkauft wird, können sie weitere 200.000 US-Dollar Gewinn aus diesem Verkauf mitnehmen und den Restbetrag begleichen und die Zahlung senken.

Obwohl die Neufassung ein einfacherer Prozess als die Refinanzierung ist und nicht die Abschlusskosten wie bei der Refinanzierung verursacht, gibt es einige Nachteile.

Kreditnehmer haben zwar eine niedrigere monatliche Zahlung, sparen aber während der Laufzeit des Darlehens weniger Zinsen als bei einer Refinanzierung, da die Neufassung die ursprüngliche Laufzeit des Darlehens nicht verkürzt, sagt Dawn Ryan, Senior Loan Officer bei Embrace Home Kredite in Middletown, RI Es ist im Grunde so, als ob weniger Geld geliehen wurde. Die Neufassung erfolgt in der Regel früher in der Hypothekenlaufzeit, wenn auch nicht ausschließlich. In den meisten Fällen verkauft der Kreditnehmer kurz nach dem Erwerb seiner Hypothek eine weitere Immobilie.

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Die meisten Banken, Kreditgeber und Kreditdienstleister verlangen für eine Neufassung einen Mindestbetrag, der auf den Kapitalbetrag gezahlt werden muss, im Allgemeinen mindestens 20.000 US-Dollar, aber dieser variiert, sagt Ryan. Weaver sagt, dass einige Kreditgeber 50.000 US-Dollar oder mehr für eine Neufassung verlangen. Er sagt, dass es eine gute Faustregel ist, 20 Prozent oder mehr des Kreditsaldos für eine Neufassung zu zahlen.

Es ist wichtig, eine Neufassung des Darlehens anzufordern, bevor Sie den Restbetrag abbezahlen. Andernfalls haben Sie den Kreditsaldo reduziert, ohne Ihre monatlichen Zahlungen zu ändern.

Wenn Sie planen, Ihr Darlehen kurz nach dem Kauf eines neuen Hauses neu zu fassen, stellen Sie sicher, dass sich Ihr Kreditgeber im Voraus dazu verpflichtet, sagt Weaver. Es ist viel einfacher, mindestens 90 Tage oder mehr nach Abschluss Ihres Darlehens eine Neufassung durchzuführen, damit der Kreditdienstleister Zeit hat, mit der Bedienung Ihres Darlehens zu beginnen.

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Der Hauptnachteil der Neufassung von Darlehen ist die Forderung nach einer Pauschalzahlung.

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Jeder sollte sich überlegen, ob er mit diesem Kapital etwas anderes machen möchte, als seinen Kreditsaldo zu reduzieren, sagt Weaver.

Typischerweise, sagt Weaver, wird die Neufassung von Krediten von Menschen im Rentenalter beantragt, die im Voraus auf Kapital zugreifen können, ohne ihr Haus für ihre Anzahlung zu verkaufen. Darüber hinaus erzielen diese Kreditnehmer oft erhebliche Erlöse aus dem Verkauf eines Eigenheims, das sie seit vielen Jahren besitzen.

Recasting und Refinanzierung sind nicht die einzigen Möglichkeiten, wie Kreditnehmer ihre Hypothekenkonditionen anpassen können. Sie können auch mehr auf Ihren Hauptsaldo einzahlen, um Ihre Kreditlaufzeit zu verkürzen, schneller Eigenkapital aufzubauen und während der Laufzeit Ihres Darlehens weniger Zinsen zu zahlen.

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Wenn ein Kreditnehmer eine zusätzliche Zahlung pro Jahr auf den Kapitalbetrag seiner 30-jährigen Hypothek leistet, verkürzt er die Laufzeit im Allgemeinen um fünf Jahre und spart so Tausende über die Laufzeit des Kredits, sagt Ryan.

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