Gewinnen Sie mehr als 500.000 US-Dollar aus Ihrem Hausverkauf? Es wird wohl kein Weg daran vorbeigehen, Steuern darauf zu zahlen.

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Der IRS ermöglicht es Ihnen, Steuern auf bis zu 500.000 US-Dollar an Gewinnen aus dem Verkauf zu vermeiden, wenn Sie verheiratet sind, oder bis zu 250.000 US-Dollar, wenn Sie Single sind. (Ted Shaffrey/AP)

VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 13. Januar 2021 um 6:00 Uhr EST VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 13. Januar 2021 um 6:00 Uhr EST

Q : Meine Frau und ich besitzen unser Haus gemeinsam. Das Haus hat sich in den 25 Jahren, in denen wir es besessen haben, erheblich aufgewertet, so dass wir beim Verkauf einen Gewinn von mehr als 500.000 US-Dollar erzielen werden. Das bedeutet, dass wir wahrscheinlich einige Steuern schulden.

Daher denken wir darüber nach, unser Haus gemeinsam exklusiv an meine Frau und nur an sie zu verkaufen. Auf diese Weise würden wir als Miteigentümer die Befreiung von 500.000 US-Dollar von Kapitalgewinnen geltend machen und ihre Basis im Haus auf den bei der Transaktion verwendeten Verkaufspreis zurücksetzen. Auf der ganzen Linie, wenn sie das Haus verkauft, hätte sie Anspruch auf eine weitere Befreiung von 250.000 US-Dollar auf Kapitalgewinne.

Ist das legal möglich? Sie sollten auch wissen, dass wir dies bald tun müssen. Ich bin nach Florida gezogen und habe hier die letzten zwei Jahre einen legalen Wohnsitz gehabt, aber meine Frau ist in dem Bundesstaat ansässig, in dem sich unser Zuhause befindet. Kann das funktionieren und ist das zu 100 Prozent legal?

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ZU : Oh nein. Was Sie tun möchten, funktioniert nicht und ist nicht legal – auch wenn es so klingt, als ob es so sein sollte. Wir glauben, dass der IRS die Stirn runzeln würde, wenn Sie und Ihre Frau das Haus an sich selbst verkaufen, und selbst die Übertragung Ihres Anteils am Haus an Ihre Frau sollte nicht als legitime Transaktion gelten.

Weitere Angelegenheiten: Planen Sie umzuziehen? Sie könnten dennoch von der Refinanzierung Ihres Hauses profitieren.

Für unsere Leserinnen und Leser, die zu Hause mitspielen, hier der Hintergrund: Wenn Sie ein Eigenheim als Hauptwohnsitz besitzen und in den letzten fünf Jahren zwei der letzten fünf Jahre als Eigenheimbewohner in der Wohnung gelebt haben, können Sie mit dem IRS Steuern auf oben vermeiden bis zu 500.000 US-Dollar Gewinn aus dem Verkauf, wenn Sie verheiratet sind, oder bis zu 250.000 US-Dollar Gewinn, wenn Sie ledig sind. Das ist die allgemeine Regel in aller Kürze. Es ist ein großer Vorteil für Hausbesitzer, die ihr Eigenheim schon lange besitzen und das Glück haben, an Orten zu leben, an denen die Immobilienpreise im Laufe der Jahre erheblich gestiegen sind.

In Ihrem Fall haben Sie 25 Jahre Wertsteigerung gesammelt und erwarten, dass Ihr Nettogewinn (mehr zur Berechnung gleich) über 500.000 USD liegt.

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Wir glauben, dass die meisten Leute ziemlich glücklich wären zu wissen, dass Sie das Haus, in dem Sie die letzten 25 Jahre gelebt haben, verkaufen, einen Gewinn von 500.000 US-Dollar mitnehmen und auf diesen Teil des Gewinns keine Steuern zahlen könnten. Für Hausbesitzer ist das eine tolle Sache.

Aber Ihre Gewinne übersteigen 500.000 US-Dollar. Wenn Sie sich also überlegen, wie Sie Steuern auf den Gewinn über 500.000 US-Dollar vermeiden können, haben Sie sich vorgestellt, dass Sie das Haus an Ihre Frau verkaufen können. Außer, dass Ihre Frau bereits Eigentümerin des Hauses ist. Sie kann ihren Anteil am Haus nicht an sich selbst verkaufen.

Wenn Sie das nicht können, fragen Sie sich vielleicht, ob Sie ein Unternehmen gründen sollten, das vollständig im Besitz Ihrer Frau ist: Sie und sie würden das Eigentum an das Unternehmen verkaufen, das Ihrer Frau gehört. Ah, aber das öffnet eine weitere Dose Würmer. Ein Problem: Das Unternehmen würde das Eigentum besitzen und die Ausnahme von 500.000 US-Dollar wäre nicht verfügbar. (Wir sind uns übrigens ziemlich sicher, dass einige unserer Leser dies versucht haben, vielleicht sogar erfolgreich. Aber wir glauben nicht, dass es den Schnüffeltest besteht.)

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Im besten Fall könnten Sie Ihrer Frau Ihre Hälfte des Eigenheims verkaufen, aber es wäre ziemlich seltsam, Ihre Hälfte des Eigenheims an Ihre Frau zu verkaufen und Geld von Ihrem (vermutlich gemeinsamen) Konto auf ihr Konto überweisen zu lassen. Sie müssten dann eine Steuererklärung einreichen, aus der der Verkauf hervorgeht, aber die Gelder aus diesem Verkauf wären effektiv von der rechten auf die linke Hand geflossen.

Übrigens vertritt der IRS die Position, dass Sie dem IRS nichts zu melden haben, wenn Sie Ihren Anteil am Haus an Ihre Frau übertragen. Wir müssen sagen, dass, als wir Ihre Frage zum ersten Mal gelesen haben, das, was Sie tun wollten, eher dem Versuch ähnelte, Steuern zu hinterziehen, als legitimerweise keine Steuern zahlen zu müssen. (Und ja, es gibt einen Unterschied.)

Allerdings muss nur einer von Ihnen die Berechtigungsvoraussetzungen erfüllen, um den Ausschluss des Eigenheimverkaufs zu erhalten, solange Sie gemeinsam einreichen. Vielleicht möchten Sie lesen Veröffentlichung 523 auf der Internal Revenue-Website : Wenn Sie das Haus für mindestens 24 Monate (zwei Jahre) der letzten fünf Jahre vor dem Verkaufsdatum (Datum der Schließung) besessen haben, erfüllen Sie die Eigentumsvoraussetzungen. Bei einem Ehepaar, das gemeinsam anmeldet, muss nur ein Ehegatte die Eigentumsvoraussetzungen erfüllen.

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Dies kann also bedeuten, dass Sie sich keine Sorgen um die Zeit machen müssen, in der Sie als Einwohner in Florida gelebt haben. Sie können sicherlich nicht einen Ausschluss im Haus, der so geschätzt wurde, hinnehmen und dann sofort umkehren und einen weiteren Ausschluss in Kauf nehmen, wenn Sie das Haus in Florida verkaufen würden. Aber solange Ihre Frau in den letzten fünf Jahren zwei Jahre in der Wohnung gelebt hat, können Sie den Ausschluss von 500.000 US-Dollar in Anspruch nehmen.

Eine letzte Sache, die Sie berücksichtigen sollten, ist, ob Ihr Nettogewinn tatsächlich 500.000 USD übersteigt.

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So ermitteln Sie Ihren Nettogewinn: Sie nehmen die Kosten, die beim Hauskauf angefallen sind (der von Ihnen bezahlte Preis zuzüglich etwaiger Punkte) zuzüglich der Kosten für materielle oder bauliche Erweiterungen oder Baumaßnahmen (Küche renovieren, aber nicht kaufen) Möbel) zuzüglich der Kosten für den Hausverkauf (wie Maklerprovision). Addieren Sie diese und ziehen Sie die Summe vom Verkaufspreis ab.

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Veröffentlichung 523 enthält eine ziemlich vollständige Liste aller zulässigen Ausgaben und Verbesserungen. Installieren Sie beispielsweise eine Rasensprinkleranlage oder ein Sicherheitssystem im Haus, erhöhen diese Verbesserungen die Basis in Ihrem Zuhause. Gleiches gilt für Teppichböden und neue Bodenbeläge im Haus.

Vor diesem Hintergrund stellen Sie möglicherweise fest, dass die Reparaturen, Ergänzungen und Verbesserungen, die Sie im Laufe der Jahre am Haus vorgenommen haben, zusammengenommen genug sind, um Sie auf oder sogar deutlich unter die Gewinnschwelle von 500.000 USD zu bringen. Und wenn Sie den Schwellenwert von 500.000 USD überschreiten, zahlen Sie Steuern in Höhe des Kapitalertragssatzes, der bis zu 20 Prozent des Betrags über 500.000 USD betragen kann . Abhängig von dem Staat, in dem Sie leben, können steuerliche Aspekte des Staates berücksichtigt werden.

Näheres erfahren Sie von Ihrem Steuerberater.

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Ilyce Glink ist der Autor von 100 Fragen, die sich jeder Erstkäufer stellen sollte (4. Auflage). Sie ist auch CEO von Best Money Moves, einer App, die Arbeitgeber ihren Mitarbeitern zur Verfügung stellen, um finanziellen Stress zu messen und zu reduzieren. Samuel J. Tamkin ist ein in Chicago ansässiger Immobilienanwalt. Kontaktieren Sie sie über ihre Website, bestmoneymoves.com .

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