Da die Hauspreise an unwahrscheinlichen Orten in die Höhe schnellen, zahlen die am stärksten gefährdeten Bewohner den Preis

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Das Innere der Chiz's Heart Street in Kingston, N.Y. (Eva Deitch für ALES)

VonRachel Siegelund Andrew Van Dam 9. Juni 2021 um 11:52 Uhr EDT VonRachel Siegelund Andrew Van Dam 9. Juni 2021 um 11:52 Uhr EDT

KINGSTON, N.Y. – In einem viktorianischen Haus, das mit abblätternder weißer Farbe gesprenkelt ist, müssen 65 Gruppenheimbewohner plötzlich eine neue Bleibe finden, eine unbeabsichtigte Folge einer Politik der Federal Reserve, die eine Wirtschaft in der Krise retten soll.

Das Gruppenheim – ein Zufluchtsort für Menschen mit psychischen Erkrankungen, Behinderungen und Drogenabhängigkeit – wird geschlossen, nachdem seine Eigentümer zugestimmt haben, das Anwesen in diesem Frühjahr zu verkaufen. Jetzt kämpft Mary Chisholm, die das Heim leitet, damit, die Schwächsten umzusiedeln. Dies ist besonders schwierig, da die Gegend unerwartet das zweitschnellste Wachstum der Immobilienpreise im Land verzeichnet.

Hoffentlich schaffe ich alle raus, sagte Chisholm. Ich kann nur hoffen, dass das, was ich versuche, für alle in Ordnung zu bringen, für sie in Ordnung ist.

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Seit Beginn der Coronavirus-Pandemie haben niedrige Hypothekenraten und hohe Infektionsraten einen Immobilienboom angeheizt, der zu einem der ungleichsten Merkmale der wirtschaftlichen Erholung geworden ist. Die Auswirkungen wirken sich landesweit aus, da die Eigenheimpreise in 95 Prozent des Landes steigen, aber der Schmerz ist in unerwarteten Regionen wie Kingston am stärksten, wo der Boom ohne Vorwarnung einsetzte.

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In diesem Zufluchtsort in der Nähe des Hudson River schnappen sich die Transplantationen von New York City die wenigen verfügbaren Angebote, was die Wohnungssuche für die Bewohner des Gruppenhauses weiter erschwert, die selbst auf einem normalen Immobilienmarkt kaum einen Arbeitsplatz und eine Wohnung finden konnten .

Zwei Blocks von der Federal Reserve entfernt hält ein wachsendes Lager von Obdachlosen die mächtigste Person der Wirtschaft fest

Die Grenze zwischen der Rolle der Fed und der Situation im Hudson Valley verbiegt sich wie der nahegelegene Rondout Creek. Um zu verhindern, dass die Coronavirus-Krise eine Generationskrise auslöste, senkte die Fed die Zinsen und spritzte Hunderte Milliarden Dollar in die Märkte. Diese massive Intervention hat funktioniert. Aber dabei scheint es die Preise überhöht und den Wohnungsmarkt verzerrt zu haben. Zentralbanker sprechen mit dem Fed-Chef offener über die aus dem Ruder gelaufene Immobiliendynamik Sprichwort er beobachtet es sehr genau.

Es stellt sich jedoch die Frage, ob die Krisenreaktion der Fed – auch indirekt – die Wohnungsungleichheit in Orten wie Kingston verschärft hat. Die Fed-Führer sagen, dass sie nicht die Art von riskanten Kreditvergabepraktiken sehen, die die letzte Immobilienblase zum Platzen gebracht und eine globale Finanzkrise ausgelöst haben. Das liegt zum Teil an ihrer Rolle, das Finanzsystem sicherer zu machen, die Bankenregeln neu zu schreiben, die es Menschen ohne Arbeit, Vermögen oder guten Krediten viel schwerer machten, Häuser zu kaufen, und verhinderten, dass Menschen ohne Ressourcen von rekordniedrigen Hypothekenzinsen profitieren konnten.

Die Instrumente der Fed sind mächtig, aber stumpf. Die Zentralbank muss der gesamten Wirtschaft helfen, ohne große Möglichkeiten zur Feinabstimmung. Die Fed-Führer sagen, dass sie zwar den Wohnungsmarkt beobachten, aber keine Zinserhöhungen planen, bis sie große Fortschritte auf dem Arbeitsmarkt sehen.

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Nach dem Stellenbericht vom Freitag scheint das in weiter Ferne zu liegen. In seinem derzeitigen Tempo wird der Arbeitsmarkt seine Pandemieverluste erst im Sommer 2022 ausgleichen.

Auf der einen Seite des Wohnungsbooms kommt der große Appetit auf neue Wohnungen Verkäufern, Immobilienmaklern und Teilen der lokalen Wirtschaft zugute. Käufer geraten in extrem wettbewerbsorientierten Bietergefechten aneinander, die oft von reinen Barangeboten abhängen, die weit über dem Angebotspreis liegen. Alfred Peavy, ein lokaler Immobilienmakler, nannte es Wahnsinn.

Es erinnert mich daran, in einem Konzertsaal zu sein und jemand schreit 'Feuer', und alle rennen zu den Ausgängen und haben keine Ahnung, warum, sagte er.

Doch am anderen Ende der Erholung drücken die Mietkosten die Menschen, die immer noch Schwierigkeiten haben, ihre Rechnungen zu bezahlen. Anwälte befürchten einen Anstieg der Obdachlosigkeit Räumungsmoratorien von Bund und Ländern laufen ab. Langjährige Einwohner fragen sich, was aus diesem ruhigen Exurb zwei Stunden nördlich von New York City werden wird, wo der durchschnittliche Eigenheimwert im County während der Pandemie um 30 Prozent gestiegen ist, von 238.917 US-Dollar im Februar 2020 auf 311.786 US-Dollar im April 2021, so Zillow.

Am 5. Mai hob ein Bundesrichter das nationale Räumungsmoratorium der CDC auf. Was bedeutet das für Mieter und Vermieter? Post-Reporter Kyle Swenson erklärt. (Freude Yi/ALES)

Die Immobilienwerte in Ulster County haben sich schneller als anderswo im Bundesstaat erhöht. Zu einer Zeit, in der fast jeder von Zillow verfolgte Großraum einen Anstieg des Eigenheimwerts verzeichnet, liegt der Großraum Kingston (Ulster County) beim Immobilienpreiswachstum während der Pandemie hinter Boise, Idaho, an zweiter Stelle in der Nation.

Der Anstieg ist im Vergleich zu Kingstons schwachem Preiswachstum in den Jahren vor der Pandemie besonders beeindruckend. In den neun Jahren vor der Krise verzeichnete die Metropolregion Boise bereits den drittschnellsten Anstieg der Eigenheimpreise des Landes – während Kingston im selben Zeitraum nahe dem Schlusslicht lag.

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Schauen Sie vom Haus der Kingston-Gruppe, Chiz’s Heart Street, in jede Richtung, und es ist leicht zu erkennen, warum der Immobilienboom die Aufmerksamkeit der Fed auf sich gezogen hat.

Im März, a Gebäude in der Nähe an der Front Street wurde laut Zillow für 865.000 US-Dollar verkauft, mehr als dreimal so viel wie Ende 2015. EIN Haus in der nahe gelegenen Emerson Street wurde im April für 540.000 US-Dollar verkauft, fast doppelt so viel wie im letzten Juli.

Dieses Muster wiederholt sich auf dem gesamten Markt und erhöht laut Ökonomen den Wert selbst der ungewöhnlichsten Immobilien. Dazu gehört die 17.000 Quadratmeter großes Gruppenhaus – das geteilt, renoviert und auf dem heißen Wohnmarkt verkauft werden könnte, sagten Immobilienökonomen. Die Eigentümer des Gruppenhauses lehnten ein Interview ab, aber ihr Makler sagte, der Immobilienboom sei nicht der Grund für den Verkauf. Experten sagen, dass der Boom den Wert der Immobilie deutlich erhöht hat.

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Es ist nicht klar, wie lange die Immobilienpreise in die Höhe schnellen werden, bevor Käufer zurückschrecken, oder wie viele Menschen vertrieben werden, wenn sie sich keine Miete leisten können. Aber schon jetzt hat der Wohnungsboom der Pandemie diejenigen, die es sich leisten können, zu bleiben, und diejenigen, die es nicht können, geteilt.

Es ist, als ob deine ganze Welt zusammenbricht, sagte Jay Riffenberry, 47, der nüchtern wurde, als er in Chiz' Gruppenhaus einzog und nicht weiß, wohin er als nächstes ziehen wird. Du denkst, du weißt, was los ist. Du denkst, du hast einen sicheren Ort gefunden. … Da ist nichts. Es ist alles teuer. Es ist unverschämt.

„Sie haben bereits ein angenommenes Angebot“

Im Laufe der Zeit wurden Kingston und das umliegende Ulster County von den wirtschaftlichen Expansionen der Region angehoben – und erlitten ihre Rückgänge.

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Kingston war die erste Hauptstadt des Staates New York und die umliegenden Wasserstraßen und Eisenbahnen trugen im 19. Jahrhundert dazu bei, den Handel anzukurbeln. Ein IBM-Werk, das in den 1950er Jahren eröffnet wurde, unterstützte Tausende von Arbeitsplätzen. Aber die lokale Wirtschaft stotterte nach dem Unternehmen Stadt verlassen 40 Jahre später hinterließ er einen weitläufigen Campus leerer Gebäude.

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Ulster County hatte Mühe, sich von der Immobilienkrise zu erholen, die die Große Rezession auslöste. Im Jahr 2016 verzeichnete der Landkreis beispielsweise mit abnehmender Bevölkerung einen der langsamsten Zuwächse des Eigenheimwerts des Landes. Selbst Anfang 2020 blieben die Immobilienpreise in Kingston und fast jeder anderen Stadt der Grafschaft deutlich unter den Höchstständen, die sie während der heißen Wohnungsmärkte von 2006 und 2007 erreicht hatten.

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Jetzt hat fast jede Stadt in der Region, von Ulster (plus 56,1 Prozent während der Pandemie) über Woodstock (plus 37,5 Prozent) bis hin zu Saugerties (plus 30,4 Prozent) einen neuen Rekord bei den Eigenheimpreisen aufgestellt.

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Ryan Basten, ein örtlicher Immobilienmakler, dessen Familie seit 1690 in der Gegend lebt, ist über das Geschehene uneins. Wenn es ums Geschäft geht, haben die Menschen mehr Häuser als je zuvor gekauft. Bastens eigenes Haus verkaufte sich 35 Prozent mehr als vor der Pandemie.

Basten verkaufte im Jahr 2020 ein Grundstück für 173.000 US-Dollar. Der Käufer entschied später, dass es zu teuer war, darauf zu bauen, und gab es einige Monate später wieder auf. Es verkaufte sich innerhalb weniger Stunden für 250.000 US-Dollar.

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Gleichzeitig weiß Basten, dass sich viele Menschen, die in der Grafschaft aufgewachsen sind, kein Eigenheim leisten können. Er will mehr bezahlbaren Wohnraum in der Gegend, um vor allem junge Leute zum Bleiben zu bewegen.

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Ich möchte nicht, dass daraus das nächste Westchester wird, und ich glaube nicht, dass es das wird, sagte er und bezog sich auf die wohlhabende Grafschaft in der Nähe von New York City. Aber es verändert sich in Bezug auf die Immobilienwerte. Ich denke, wir befinden uns an einem neuen Ausgangspunkt.

Ben und Jerrys verschwitzte Eier

Madison Strong und ihr Verlobter Joseph Ferrante haben letztes Jahr mit Basten zusammengearbeitet, um ihr erstes Eigenheim zu kaufen. Strong, 24, sagte, sie würde Zillow alle 15 Minuten aktualisieren, um Inserate zu finden, sobald sie veröffentlicht wurden. Wenn ihr und Ferrante gefallen würde, was sie sahen, würden sie sofort ein Angebot machen.

Ich sah, wie ein Haus auftauchte, und ich schrieb [Basten] und er antwortete mir 30 Minuten später und sagte: 'Sie haben bereits ein angenommenes Angebot', sagte sie.

Strong sagte, sie und Ferrante hätten Angebote für vier oder fünf Häuser gemacht. Aber sie konnten nicht mithalten. Schließlich fand das Paar ein Haus mit drei Schlafzimmern im Cape Cod-Stil im Hyde Park, N.Y., einer Grafschaft östlich von Ulster. Der Listenpreis betrug 239.000 US-Dollar und das Paar zahlte 250.000 US-Dollar. Nachdem der Verkäufer das Angebot angenommen hatte, erhielt er ein weiteres Gebot – diesmal für 260.000 US-Dollar. Zum Glück für Strong und Ferrante kam es zu spät.

Es gibt einige Gründe für den Anstieg, sagen Experten. Für den Anfang sind nur wenige Häuser verfügbar. Bauherren haben Mühe, mit der Nachfrage Schritt zu halten.

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In diesem Teil des Hudson Valley eilten die Menschen während der Pandemie, New York City zu verlassen und in geräumigeren Häusern zu leben. Viele dieser Transplantationen arbeiten von zu Hause aus und haben sich entschieden zu bleiben. Basten sagte, seine Kunden suchen nach Gebieten, die nahe, aber weit entfernt sind – pendelnd nach Manhattan oder Kingstons Geschäften und Restaurants, aber weit entfernt genug, um eine ruhigere und landschaftlich reizvollere Ausgangsbasis zu genießen.

Ökonomen beobachten genau, ob dieser Zusammenprall von magerem Eigenheimangebot und außer Kontrolle geratener Nachfrage eine Bedrohung darstellen könnte die breitere Wirtschaft. Die Preise für Bauholz und andere Güter, die zum Bauen und Umbauen von Häusern verwendet werden, sind in den letzten Monaten in die Höhe geschnellt, was den Anstieg der Eigenheimpreise begünstigt und die Inflationsdebatten angeheizt hat.

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Den Schäden der letzten Immobilienkrise hat die Fed besondere Aufmerksamkeit gewidmet. Damals bekamen die Leute riskante Kredite, die ihnen halfen, Häuser zu kaufen, die sie sich nicht leisten konnten. Als diese Hypotheken ausfielen, platzte die Immobilienblase und brachte das Finanzsystem mit sich.

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Der Schaden führte schließlich zu neuen Hypothekenvorschriften, um die Kreditvergabestandards zu stärken. Diese Regeln tragen jedoch auch zur Ungleichheit im Wohnungswesen bei. Menschen ohne solide Kredite oder einen Job haben es schwer, eine Hypothek zu bekommen. Die reichsten Amerikaner machen sich nicht so viele Gedanken über strenge Vorschriften, insbesondere wenn sie ein Haus mit Bargeld kaufen können.

Die Fed-Führer sagen, dass der Boom der Eigenheimpreise dieses Mal die Finanzstabilität nicht bedroht. Und sie beeilen sich nicht, die Wirtschaft zu bremsen. Die Fed sagt, sie werde die Zinsen erst erhöhen, wenn auf dem Arbeitsmarkt erhebliche Fortschritte erzielt wurden, selbst angesichts vorübergehender Preiserhöhungen.

Aber es gibt einen niedrigeren Lackmustest, wenn die Fed ihre anderen wirtschaftlichen Unterstützungen zurückzieht. Jeden Monat kauft die Fed Anleihen im Wert von 120 Milliarden US-Dollar auf, darunter 40 Milliarden US-Dollar hypothekenbesicherte Wertpapiere. Im weiteren Verlauf der Erholung wird die Fed erneut prüfen müssen, ob eine solche Unterstützung notwendig ist.

Wir werden es uns sicherlich ansehen, wenn wir unsere Richtlinie zum Kauf von Vermögenswerten im Allgemeinen betrachten. genannt Randal Quarles von der Fed, als sie kürzlich nach den hypothekenbesicherten Wertpapieren gefragt wurden. Wir haben die Richtlinie letztes Jahr während der Krise eingeführt, als sie ziemlich offensichtlich nützlich war.

Daryl Fairweather, Chefökonom des Immobilienmaklers Redfin, sagte, die Leute, die jetzt Häuser kaufen, können sich auf Reichtum oder gute Kredite verlassen, was sie sicherer macht, wenn sich der Immobilienmarkt verlangsamt.

Aber es ist ein heikles Gleichgewicht. Wenn sich die grundlegenden Erwartungen der Menschen an den Markt verzerren und sie beginnen, Häuser zu kaufen, um sie umzudrehen, anstatt sie zu nutzen, sind die Konsequenzen möglicherweise nicht weit entfernt.

Wenn wir ein Preiswachstum von 18 Prozent für zwei, drei, vier Jahre sehen, dann werden die Leute einfach in diese Denkweise geraten, in der sie denken, dass das normal ist, und sie werden ein Haus kaufen, um so viel zu verdienen nach nur einem Jahr im Eigenkapital, was keine realistische Erwartung ist, sagte Fairweather. Wenn das passiert, sind wir in Schwierigkeiten, wenn es um eine Blase geht.

'Ich werde da draußen sein und suchen'

Rosa und ihre beiden Töchter haben Schwierigkeiten, in ihrer Wohnung in Kingston zu schlafen. Kakerlaken kriechen durch die Bettlaken. Sie können ihre Klimaanlage nicht betreiben, ohne den Sicherungskasten durchzubrennen.

Rosa, 51, verlor zu Beginn der Pandemie ihren Job. Im letzten Sommer bekam sie dann einen neuen Job als Abwascherin in einem Restaurant für 12,50 Dollar die Stunde. Oft reicht das Geld nicht, um 1.050 US-Dollar monatlich an Miete zu decken. Rosa, die nur mit ihrem Vornamen identifiziert werden wollte, sagte, ihr Vermieter werde keinen verstopften Abfluss reparieren oder den Insektenbefall bekämpfen, was ihr Budget noch weiter strapaziert.

Rosa erhielt Hilfe von lokalen Organisationen, als sie 2020 mit Rechnungen in Rückstand geriet. Jetzt schuldet sie April und Mai Miete. Sie sagte, sie habe Angst, was mit ihrer Familie passieren wird, wenn die Räumungsmoratorien aufgehoben werden, und denkt, dass ihre einzige Option darin bestehen könnte, nach Mexiko zurückzukehren, wo der Großteil ihrer Familie lebt.

Wenn ich so leide wie jetzt, leide ich in meinem Land, denn zumindest haben wir jeden Tag Gemüse, wir können essen, ohne uns um die Miete sorgen zu müssen, sagte Rosa über einen Dolmetscher.

„Der letzte Strohhalm“: Wie die Pandemie die Restaurantmitarbeiter über den Rand gedrängt hat

Bei Hudson River Housing, eine lokale gemeinnützige Organisation, Tina Calcutti erhält ununterbrochen Telefonanrufe von Mietern, die ihre Miete zurückbehalten, und Vermietern, die um Einkommen kämpfen. Viele Hilfesuchende keinen Internetzugang haben, also erledigen Kalkutti und ihr kleines Team den Papierkram in ihrem Namen.

Hudson River Housing verwaltet ein spezielles Pandemie-Miethilfeprogramm, das 1,1 Millionen US-Dollar an Mitteln aus dem benachbarten Dutchess County von Ulster County und der Stadt Poughkeepsie verwendet. Während des einmonatigen Bewerbungsfensters 889 Mieter beantragten Hilfe, dazu 219 Vermieter.

Es gibt nicht annähernd genug Geld, um herumzukommen, sagte Kalkutti. Menschen, denen Hilfe zugesprochen wird, können nur bis zu sechs aufeinanderfolgende Monate Miete erhalten – weit weniger, als viele Menschen schulden.

Ein landesweites Räumungsmoratorium, das von den Zentren für die Kontrolle und Prävention von Krankheiten verhängt wurde, wurde bis zum 30. Juni verlängert, obwohl rechtliche Anfechtungen weiterhin durch die Gerichte laufen. In Der Staat New York, Die Räumungen pausieren bis Ende August.

Kalkutti sagte, sie könne sich kaum vorstellen, was passieren würde, wenn diese Beschränkungen aufgehoben würden.

Es wird viele Obdachlose geben, sagte sie.

An einem regnerischen Nachmittag im Mai wurden Spaghetti zum Mittagessen im Wohnheim Chiz’s Heart Street serviert. Mary Chisholm sagte, der Speisesaal fühlte sich leerer denn je an. Von den Dutzenden Einwohnern sie hat sich mit neuen Häusern zusammengetan, einige sind in andere Pensionen oder betreutes Wohnen umgezogen.

Nan Potter, die Maklerin der früheren Eigentümer, sagte, dass das Gruppenhaus alles andere als selbsttragend gewesen sei. Sie sagte, dass es nach 17 Jahren für die Eigentümer, die Stockade Group, an der Zeit sei, sich zurückzuziehen und zu verkaufen. Potter sagte, dass Chisholm den Besitzern gesagt habe, dass sie auch bereit sei, sich zurückzuziehen. Chisholm teilte ALES mit, dass sie die Eigentümer 2018 darüber informiert habe, dass sie in einem Jahr in Rente gehen werde, dass sie jedoch letztendlich im Job geblieben sei und keine sofortigen Pläne habe, sie zu verlassen, insbesondere während der Pandemie.

Potter sagte, dass lokale Beamte und Organisationen über den bevorstehenden Verkauf informiert wurden, damit die Bewohner ein neues Zuhause finden können. Die Vorbesitzer lehnten ein Interview ab, sagten jedoch in einer Erklärung, dass sie aktive Schritte unternehmen, um den Bewohnern beim Umzug zu helfen.

Potter sagte, der lokale Wohnungsmarkt sei außergewöhnlich. Aber sie sagte, die Pension sei kein typisches Anwesen. Sie stellte fest, dass der Listenpreis irgendwann reduziert wurde. Ein Angebot wurde im März angenommen, der Einsendeschluss ist für den Frühsommer vorgesehen. Alle Bewohner müssen ausziehen, bevor die Wohnung übergeben wird.

Als die Mittagszeit zu Ende ging, steuerte Robert Hatcher, 77, seinen Elektroroller durch den Speisesaal. Hatcher, ein gebürtiger Kingstoner und Veteran, sagte, er sei seit sieben Jahren immer wieder im Gruppenheim.

Tatortfotos mit Sandhaken

Er sagte, er hätte gerne eine eigene Wohnung. Wenn es hart auf hart kam, könnte er wahrscheinlich bei seiner Schwester bleiben oder Wohnungshilfe von Veteranengruppen bekommen.

Ich werde da draußen sein und nachsehen, sagte Hatcher kopfschüttelnd, wie alle anderen auch.

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