Setzen Sie Ihre Kinder nicht auf den Titel Ihres Hauses. Es gibt eine bessere Möglichkeit für sie, das Eigentum zu erben.

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Kurz gesagt, es könnte für Ihre Mutter besser sein, das Haus in eine lebende Treuhandschaft zu legen, die es ihr ermöglicht, das Haus zu Lebzeiten zu kontrollieren und es Ihnen zu ermöglichen, das Haus nach ihrem Tod durch die Treuhandschaft zu erben. (iStock)

VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 20. Oktober 2021 um 6:00 Uhr EDT VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 20. Oktober 2021 um 6:00 Uhr EDT

Q : Meine Mutter hat mich auf die Urkunde für ein Haus gestellt, das sie vor fünf Jahren gekauft hat. Vor kurzem hat sie beschlossen, das Haus zu verkaufen, um ein kleineres Haus in einer nahe gelegenen Stadt zu kaufen. Das Haus war in den letzten fünf Jahren ihr Hauptwohnsitz, aber nicht meins. Ich wohne drei Stunden entfernt.

Welche steuerlichen Folgen hat der Verkauf des Hauses für mich? Sie möchte einen 80/20 Split machen, bei dem ich die Mehrheit erreiche. Ich verstehe, was sie zu tun versucht, und ich weiß es zu schätzen und könnte das Geld gebrauchen, aber diese Art von Geld würde mich wahrscheinlich in eine höhere Steuerklasse bringen.

Wäre es für sie besser, den gesamten Gewinn zu nehmen und mir dann zu einem späteren Zeitpunkt zu geben, was sie will?

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ZU : Die einfache Antwort auf Ihre Frage lautet: Ja. Es ist besser für sie, diese Immobilie vollständig zu besitzen, wenn sie sie verkauft. Aber lass uns ein bisschen zurückgehen, damit ihr beide versteht, warum sie einen klassischen Fehler gemacht hat und warum sie ihn vielleicht auflösen möchte.

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Erstens ist uns unklar, welches Problem Ihre Mutter zu lösen versuchte, indem sie Ihnen den Eigentumstitel auferlegte. Hatte sie gehofft, nach ihrem Tod eine Nachlassregelung zu vermeiden? Wollte sie dir einen Teil oder das gesamte Eigentum geben? Fühlte sie sich einfach besser, als sie wusste, dass Sie den Anspruch auf das Heim haben und das Heim nach ihrem Tod automatisch erhalten würden?

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Als deine Mutter dir den Titel des Heims vorlegte, dachte sie vielleicht, sie würde euch beiden einen Gefallen tun. In wenigen Fällen mag das stimmen. Aber bei vielen anderen ist es das nicht. Als Eigentümerin des Hauses kann Ihre Mutter die ersten 250.000 US-Dollar des Gewinns (bis zu 500.000 US-Dollar, wenn sie verheiratet war) aus dem Verkauf ihres Hauses von der Bundeseinkommensteuer ausschließen.

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Um in den Genuss dieses Steuervorteils zu kommen, muss Ihre Mutter eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen. Vor allem muss sie zwei der letzten fünf Jahre in der Wohnung als Hauptwohnsitz gelebt haben.

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Wenn jemand stirbt, erben seine Erben seine Immobilie zum aktuellen Marktwert. Nehmen wir an, Ihre Mutter hat das Haus für 100.000 US-Dollar gekauft und das Haus war zum Zeitpunkt ihres Todes rund 500.000 US-Dollar wert. Angenommen, Sie hätten die Immobilie direkt geerbt und dann sofort verkauft, würden Sie sich über einen Gewinn von etwa 400.000 US-Dollar freuen. Aufgrund der geltenden Steuergesetze würden Sie das Haus jedoch technisch zum Wert des Hauses zum Zeitpunkt ihres Todes erben. Wenn Sie also das Haus erben und es kurz nach ihrem Tod für 500.000 US-Dollar verkaufen würden, würde der IRS die Immobilie als wert ansehen 500.000 US-Dollar.

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Sie erben ein Haus im Wert von 500.000 USD und verkaufen es dann für 500.000 USD, was bedeutet, dass aufgrund des sogenannten erhöhten Werts des Hauses, das zum Zeitpunkt des Todes Ihrer Mutter zugewiesen wurde, kein Gewinn erzielt wird. Sie sollten auch wissen, wenn der Nachlass Ihrer Mutter zum Zeitpunkt ihres Todes unter 11,7 Millionen US-Dollar (der aktuellen Erbschaftsteuerbefreiung für 2021) liegt, müssen Sie sich keine Gedanken über die Erbschaftssteuer machen.

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Wenn Sie und sie das Haus zusammen besitzen und sie stirbt, könnten Sie leider gleichberechtigte Eigentümer des Hauses gewesen sein. Bei ihrem Tod würden Sie nur die Hälfte des Wertes des Hauses erben (und die Aufstockungsbasis für diese Hälfte erhalten), aber nicht vollständig von der von uns beschriebenen Aufstockungsbasis profitieren. Wenn Sie das Haus verkaufen würden, würden Sie den Anteil, den Sie zum Zeitpunkt des Todes von Ihrer Mutter geerbt haben, nicht versteuern, aber Sie müssten wahrscheinlich Ihren Anteil am Haus versteuern. Ihre Steuer würde auf dem Wert Ihres Anteils basieren, als Sie das Eigentum erworben haben, gegen den Betrag, den Sie beim Verkauf des Hauses erhalten haben.

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Um die gleichen Zahlen zur Veranschaulichung zu verwenden: Wenn Ihre Mutter das Haus für 100.000 US-Dollar kaufte und Sie Miteigentümer wären, würden Sie ihre Hälfte des Eigentums zu einer erhöhten Basis von 500.000 US-Dollar erben. Wenn Sie das Haus verkauften, wäre ihre Hälfte von Steuern abgeschirmt, aber Ihr Gewinn würde auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Kauf- und Verkaufspreis oder 400.000 USD berechnet, von denen Ihr Anteil 200.000 USD beträgt. Sie würden wahrscheinlich Steuern auf den Gewinn von 200.000 US-Dollar schulden, anstatt überhaupt keine Steuern zu zahlen.

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Es gibt viele triviale Steuerregeln, die dies mehr oder weniger kompliziert machen können, aber kurz gesagt, es könnte für Ihre Mutter besser sein, das Haus in eine lebende Stiftung zu legen, die es ihr ermöglicht, das Haus zu Lebzeiten zu kontrollieren und zuzulassen Sie erben das Haus durch die Treuhandschaft nach ihrem Tod. Solange Ihre Mutter lebt, kann sie mit dem Haus machen, was sie will (einschließlich des Verkaufs) und Sie müssen nichts unterschreiben. Aber im Falle ihres Todes würde sie wissen, dass das Haus an Sie gehen würde.

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Für weitere Informationen möchten Sie und Ihre Mutter vielleicht mit einem Nachlassplaner oder Nachlassanwalt über die Einrichtung einer lebenden Treuhandgesellschaft sprechen und Sie durch den Prozess führen.

Abgesehen davon, wenn Ihre Mutter Ihnen Bargeld geben möchte, kann sie Ihnen (und allen anderen) 15.000 US-Dollar pro Jahr ohne steuerliche Auswirkungen geben. Wenn sie dir mehr geben möchte, kann sie dir deutlich mehr geben, aber es kommt aus ihrer lebenslangen Schenkungssteuerbefreiung, die 11,7 Millionen US-Dollar beträgt. (Die Steuerbefreiung soll 2026 auf 6 Millionen US-Dollar gesenkt werden.) Weitere Informationen zu Schenkungssteuern finden Sie unter Häufig gestellte Fragen zur Schenkungssteuerseite auf irs.gov .

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Ilyce Glink ist der Autor von 100 Fragen, die sich jeder Erstkäufer stellen sollte (Vierte Edition). Sie ist auch CEO von Best Money Moves, einer App, die Arbeitgeber ihren Mitarbeitern zur Verfügung stellen, um finanziellen Stress zu messen und zu reduzieren. Samuel J. Tamkin ist ein in Chicago ansässiger Immobilienanwalt. Kontaktieren Sie sie über ihre Website, bestmoneymoves.com .

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