Sind Sie ein Erstkäufer von Eigenheimen, der vom Immobilienjargon verwirrt ist? Hier ist eine Grundierung.

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Eine Kick-out-Klausel bedeutet normalerweise, dass ein Hausverkaufsrisiko besteht – was bedeutet, dass ein Käufer sein Haus verkaufen muss, um das Haus unter Vertrag zu kaufen. Dieser Notfall kann ausgeschlossen werden, wenn ein Verkäufer ihm eine förmliche Mitteilung macht und der Käufer ohne diesen Schutz nicht weiterkommen kann oder will. (Charles Krupa/AP)

VonMichele Lerner 29. September 2021 um 5:30 Uhr EDT VonMichele Lerner 29. September 2021 um 5:30 Uhr EDT

Wie jeder Beruf hat auch die Immobilienbranche ihren eigenen Jargon, den Menschen außerhalb der Branche möglicherweise nicht immer verstehen. Online-Angebote enthalten Begriffe, die den Status einer Immobilie angeben, die für Käufer manchmal verwirrend sind.

Wir haben Laura Schwartz, eine Immobilienmaklerin bei McEnearney Associates in McLean, Virginia, und Meredith Margolis, eine Immobilienmaklerin bei Compass in Washington, gebeten, einige dieser Begriffe zu erklären. Beide antworteten per E-Mail. Ihre Antworten wurden aus Gründen der Länge und Klarheit bearbeitet.

Was bedeutet es, wenn ein Haus mit einer Ausstiegsklausel in einem Inserat als ausstehend oder unter Vertrag gekennzeichnet ist?

Schwartz: Unser Multiple Listing Service (MLS) hat zwei Status, um anzuzeigen, dass ein Vertrag für ein Haus akzeptiert wurde. Aktiv unter Vertrag bedeutet, dass Eventualitäten bestehen und das Haus möglicherweise weiterhin Ersatzangebote akzeptiert. Es ist wichtig zu beachten, dass ein Verkäufer in Virginia einen Vertrag nicht mehr stornieren kann, nachdem er schriftlich akzeptiert wurde. Der Käufer ist der einzige, der einen Vertrag annullieren kann. Ausstehend bedeutet, dass ein Verkäufer einen Vertrag schriftlich akzeptiert hat und das Haus nicht mehr gezeigt werden möchte. In der Praxis bedeutet dies in der Regel, dass alle Eventualitäten erfüllt sind.

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Margolis: Wenn eine Immobilie anhängig oder unter Vertrag ist, sind die Ausfallfristen abgelaufen und/oder die Immobilie wird erfolgreich abgewickelt. Wenn eine Immobilie unter Vertrag mit einer Kick-out-Klausel steht, bedeutet dies, dass die Immobilie unter Vertrag ist und der Käufer dieser Immobilie aus dem Vertrag geworfen werden kann, wenn der Käufer die im Vertrag vereinbarten Kriterien nicht erfüllt. Eine übliche Kick-out-Klausel bezieht sich normalerweise auf einen Kaufvertrag, der vom Verkauf einer anderen Immobilie abhängig ist.

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Welche anderen Listungsstatus werden gemeldet und was bedeuten sie?

Schwartz: Ein aktives Inserat kann vollständig angezeigt werden und es wurde kein Vertrag akzeptiert. Wenn ein Haus als vorübergehend nicht auf dem Markt gelistet ist, bedeutet dies normalerweise, dass der Verkäufer das Haus nicht für Vorführungen zur Verfügung stellen muss. Das kann daran liegen, dass es noch nicht gezeigt werden kann, Gäste zu Besuch haben oder sie für einen Umzug packen. Wenn eine Immobilie zurückgezogen wird, bedeutet dies, dass die Immobilie vom Markt genommen wurde, aber ein aktiver Kotierungsvertrag besteht noch. Ein stornierter Status bedeutet, dass die Immobilie vom Markt genommen wurde und der Kotierungsvertrag gekündigt oder der Vertrag abgelaufen ist.

Margolis: Ein aktiver Status bedeutet, dass die Immobilie zum Verkauf steht und verfügbar ist. Sobald eine Immobilie ein Angebot mit einer oder mehreren Eventualitäten erhält und angenommen wird, ist diese Immobilie unter Vertrag aktiv.

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Was ist eine Kick-Out-Klausel und wie funktioniert sie?

Schwartz: Eine Kick-out-Klausel bedeutet normalerweise, dass ein Hausverkaufsrisiko besteht – was bedeutet, dass ein Käufer sein Haus verkaufen muss, um das Haus unter Vertrag zu kaufen. Dieser Notfall kann ausgeschlossen werden, wenn ein Verkäufer ihm eine förmliche Mitteilung macht und der Käufer ohne diesen Schutz nicht weiterkommen kann oder will. Wenn der Käufer sich entscheidet, wegzugehen, würde das zweite Angebot an erster Stelle stehen und wie bei jedem anderen Vertrag verfahren. Unser MLS-Status ist jedoch etwas verwirrend und missbraucht: Aktiv unter Vertrag bedeutet nicht unbedingt, dass es eine Ausstiegsklausel gibt, es können beliebig viele Eventualitäten wie eine Wohnungsbesichtigung, eine Bewertung, eine Überprüfung der Unterlagen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft usw. sein. , die nicht alle von einem Verkäufer für eine Kick-out-Option verwendet werden können.

Die andere Art von Kick-out-Klausel besteht darin, einen Verkäufer zu schützen. Es wird als Haus der Wahl bezeichnet und gibt einem Verkäufer im Grunde genommen eine bestimmte Zeit, um ein neues Haus zum Kauf zu finden, oder er muss sein aktuelles Haus nicht verkaufen und der Vertrag wird ungültig. In einem Markt wie dem, den wir gerade durchlaufen haben, wurde das wahrscheinlich ein paar Mal benutzt. Sie brauchen einen flexiblen Käufer, der die Zeit abwarten kann (manchmal 30 bis 45 Tage), denn während dieser Zeit durchläuft er alle regelmäßigen Eventualitäten – Inspektion, Bewertung, HOA-Überprüfung usw. Aber am Ende, wenn der Verkäufer kein neues Zuhause identifizieren können, müssen die Käufer von vorne beginnen.

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Wie wirkt sich eine Kick-out-Klausel auf Käufer und Verkäufer aus, die einen Vertrag unterzeichnet haben?

Schwartz: Wenn eine Kick-out-Klausel akzeptiert wird, enthält der Vertrag Details dazu, wie viele Tage ein Käufer sein Haus zum Verkauf anbieten muss und wie viele Tage er reagieren muss, wenn ein Verkäufer ein weiteres Angebot erhält und den ersten Käufer benachrichtigt entweder das Hausverkaufsrisiko aufheben oder den Vertrag aufheben. Der ursprüngliche Käufer kann wählen, ob er mit dem ursprünglichen Vertrag fortfahren möchte, indem er die Kick-out-Klausel entfernt, oder er kann seinen Vertrag annullieren und gemäß den Vertragsbedingungen freigestellt werden.

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In der Wahlheimat eines Verkäufers kann der Käufer nicht stornieren. Sie müssen nur die im Vertrag vereinbarte Zeit abwarten. Ihre Opportunitätskosten sind alle anderen Häuser, die während der Wartezeit auf den Markt kommen können.

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Margolis: Eine Kick-out-Klausel gibt dem Verkäufer einen gewissen Schutz und Flexibilität und hilft dem Käufer, die Zeit zu bekommen, die er braucht, um sein Haus zu verkaufen, um sich für den nächsten Kauf zu qualifizieren. Vielleicht zahlt ein Käufer eine Prämie für den angebotenen Hausverkauf. Der Verkäufer profitiert vom höheren Vertragspreis und wenn der Käufer ein Haus in günstiger Lage zum richtigen Preis verkauft, kann dies für beide Seiten von Vorteil sein.

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Der Kaufvertrag enthält eine spezifische Sprache, die eine Roadmap enthält, wie ein Verkäufer seinen Hauptvertrag kündigen könnte, wenn ein anderes stärkeres Angebot eingereicht wird und der Verkäufer es vorzieht, mit diesem sekundären Angebot zu arbeiten.

Sind Kick-out-Klauseln üblich?

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Schwartz: Das hängt vom Markt ab. Auf einem Verkäufermarkt ist es ungewöhnlich, dass ein Verkäufer eine Kick-out-Klausel akzeptiert, vor allem, weil man bei mehreren Angeboten selten das zusätzliche Risiko einer Kick-out-Klausel eingehen wird. Auf einem Käufermarkt, auf dem der Verkauf von Häusern länger dauern kann, kann ein Verkäufer eine Ausstiegsklausel in Betracht ziehen, wenn er keine anderen Optionen hat.

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Eine weitere Anmerkung ist, dass wir als Listing-Agenten die Möglichkeit haben, diese Informationen in ein Listing einzugeben. Wenn ein Verkäufer dies tut nicht einen Hausverkauf ausgleichen möchten, können wir dies in der Auflistung vermerken.

In einem Markt wie dem, den wir gerade durchlaufen haben, habe ich ein paar Auswahlmöglichkeiten gesehen. Es gibt Käufer, die alles tun wollten, was sie tun mussten. Daher war es kein so großer Gefallen, sie zu bitten, ein paar Wochen zu warten, wie es in einem anderen Markt der Fall sein könnte.

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