Sind Immobilienanwälte bei Wohnungsschließungen wirklich unverzichtbar?

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Die meisten Käufer und Verkäufer von Eigenheimen benötigen zusätzliche Unterstützung, um die Schließung zu überstehen. (iStock)

VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 17. Mai 2021 um 6:00 Uhr EDT VonIlyce Glink und Samuel J. Tamkin 17. Mai 2021 um 6:00 Uhr EDT

Q: Ich habe Ihren Artikel über den Einsatz von Immobilienanwälten bei Wohnungsschließungen gelesen. Was für ein Gelaber. Ich habe seit 1996 Zehntausende, wenn nicht sogar über 200.000 Schließungen, Vergleiche und Treuhandverträge in allen 50 Staaten abgewickelt und habe festgestellt, dass die größten Kosten immer in Staaten anfallen, in denen wir Anwälte einsetzen mussten.

Sagen Sie mir, warum man eine Umfrage zu einem Haus braucht, das im Laufe der Jahre mehrmals den Besitzer gewechselt hat und wo der Verkäufer zum Zeitpunkt des Kaufs eine Eigentumsversicherung abgeschlossen hat. Was fügt der Anwalt außer der Vorbereitung einer Urkunde, dem Segen des Vertrages und der Aufklärung des Käufers hinzu? Ich sehe oder höre es nicht.

Die Staatsanwaltschaften in den Staaten, die einen Anwalt benötigen, haben sehr gute Arbeit geleistet, um die Menschen davon zu überzeugen, dass ein Anwalt die Schließungen vornehmen lassen muss. Ich denke, das ist einfach Unsinn. Die westlichen Staaten benötigen keinen Anwalt, was sich bewährt hat, um die Kosten zu senken und die Zeit für den Abschluss zu verkürzen.

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Wenn Sie bessere Abschlüsse erzielen möchten, lassen Sie Ihre Landesparlamente/Maklergruppen einen Basisvertrag für den Verkauf erstellen, fügen Sie die entsprechenden Nachträge hinzu und das mit dem unverschämten Aufwand und der unnötigen Beteiligung von Anwälten.

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ZU: Offensichtlich liegt Ihnen dieses Thema sehr am Herzen. So geht es vielen anderen auch.

Im Laufe der Jahre war das Thema Anwaltschaft bei Immobilienabschlüssen für viele unserer Leser ein heißes Thema. Sam praktiziert Immobilienrecht im Großraum Chicago und es ist dort üblich, dass Käufer und Verkäufer von Immobilien einen Anwalt beauftragen, der ihnen hilft. Durch seine jahrzehntelange Tätigkeit hat Sam jedoch auch eine ganze Reihe von Menschen vertreten, die aus Staaten stammen, in denen Anwälte normalerweise nicht für den Abschluss von Wohngeschäften verwendet werden. Er hat noch keinen einzigen Mandanten gefunden, der es nicht schätzte, die Unterstützung eines Anwalts zu haben, anstatt es ohne Vertretung zu tun.

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Wir wissen, dass es in einem großen Teil des Landes üblich ist, bei Wohngeschäften keine Anwälte einzusetzen. Wir sehen gerne Anwälte bei diesen Aktivitäten, und ja, wir sind voreingenommen. Wir haben auch über unzählige Verkäufer und Käufer geschrieben, die bei Wohnungsgeschäften von einer Rechtsberatung profitiert hätten, aber diese Beratung nicht zum richtigen Zeitpunkt bekommen haben und diese Leute entweder beim Abschluss oder später teuer gekostet haben.

Sie erwähnten den Einsatz von Umfragen beim Hausverkauf. Wir sind uns einig, dass bei vielen Hausverkäufen keine Umfragen erforderlich sind. Allerdings deckt eine Titelversicherung einen Hauskäufer nicht für Fragen der Umfrage ab, es sei denn, eine Umfrage wurde beim Abschluss vorgelegt. Titelversicherungspolicen schließen Fragen der Erhebung als Standardpraxis aus, es sei denn, die Titelgesellschaft hat die Möglichkeit, die Umfrage vor Ausstellung der Titelversicherungspolice zu überprüfen.

In Ihrer Argumentation brauchen Käufer keine Rechtsschutzversicherung, wenn der Verkäufer beim Kauf des Hauses ebenfalls eine Police abgeschlossen hat. Diese Argumentation berücksichtigt jedoch nicht, wie Immobilienübertragungen in den meisten Vereinigten Staaten funktionieren.

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Kein Käufer sollte dem Verkäufer die volle Zahlung leisten, ohne zu wissen, dass der Verkäufer dem Käufer ein gutes Eigentum übertragen kann und wird. Hier kommt der Settlement Agent ins Spiel. Die Abwicklungsstelle steht in der Mitte, um die Gelder bis zur rechtmäßigen Übertragung des Eigentums an den Käufer zu halten. Hier kommt auch die Titelversicherung ins Spiel, die den Käufern die Gewissheit gibt, dass sie tatsächlich das bekommen, was sie zu kaufen glauben.

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Wir glauben jedoch nicht, dass eine einfache Rechtsschutzversicherung und ein Settlement Agent ausreichen, um eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten.

Die meisten Käufer und Verkäufer von Eigenheimen benötigen zusätzliche Unterstützung, um die Schließung zu überstehen. In einigen Staaten erhalten sie diese Unterstützung von ihren Immobilienmaklern. Aber wie wir unsere Leser oft daran erinnern, sind Immobilienmakler keine Anwälte und sollten keine Rechtsberatung erteilen. In den Staaten, in denen Käufer und Verkäufer keine Anwälte beauftragen und rechtliche Probleme auftreten, werden Käufer allein gelassen, um Informationslücken herauszufinden.

Während ein guter Immobilienvertrag sehr hilfreich ist und Sam gerne standardisierte Formulare verwendet, hat jede Immobilientransaktion ihre einzigartigen Probleme, die von den standardisierten Dokumenten nie ganz abgedeckt werden. Denken Sie daran, dass dort, wo es keine Anwälte gibt, normalerweise jemand etwas in den Vertrag schreibt, um das fragliche Problem abzudecken. Oftmals deckt diese Sprache die unzähligen damit verbundenen Probleme nicht wirklich ab, und es entstehen Konflikte.

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Dennoch freuen wir uns über Ihre Kommentare, insbesondere wenn Anwälte ihre Arbeit nicht machen. In diesen Fällen bedeutet die fehlende Unterstützung, dass der Anwalt die Gebühr wahrscheinlich nicht verdient. Schlechte Äpfel verderben jedes Fass.

In den vielen Jahren, in denen wir diese Kolumne geschrieben haben, haben wir negative Kommentare über alle Fachleute gehört, die an einer typischen Transaktion beteiligt sind, von den professionellen Heiminspektoren über die Agenten, Vergleichs- oder Abschlussagenten bis hin zu Anwälten. Wäre es nicht großartig, wenn Käufer und Verkäufer einfach ihre eigenen Transaktionen durchführen könnten und nicht all dieses Geld verschwenden?

Es gibt viele Technologieunternehmen, die zusammen als Proptech, kurz für Real Estate Property Technology, bekannt sind und der Immobilienbranche auf diesem Weg helfen wollen. Derzeit rechnen wir nicht mit der kurzfristigen Eliminierung von Agenten, Anwälten, Abrechnungsunternehmen und Inspektoren. Aber da 3D-Drucker die Zukunft der Wohnungsbaubranche verändern können, könnte diese Zukunft früher da sein, als wir es uns vorstellen. Danke für deinen Brief.

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Ilyce Glink ist der Autor von 100 Fragen, die sich jeder Erstkäufer stellen sollte (Vierte Edition). Sie ist auch die Geschäftsführerin von Best Money Moves, einer App, die Arbeitgeber ihren Mitarbeitern zur Verfügung stellen, um finanziellen Stress zu messen und zu reduzieren. Samuel J. Tamkin ist ein in Chicago ansässiger Immobilienanwalt. Kontaktieren Sie sie über die Website, BestMoneyMoves.com .

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